文/每日资本论
八年前，中国香港顶流家族太子爷郑志刚升任新世界发展执行副主席兼总经理，成为香港商界炙手可热的精英代表。不过，曾与郑志刚共事过的香港菁英会荣誉主席洪为民这样评价他——身上有一种傲气，香港其他的富二代，他可能都瞧不上的。“这种傲气，对一个生意人来说，未必是好事，他还没有经过大风浪。”
没想到一语成谶。6月30日，新世界发展公告称，非执行董事及非执行副主席郑志刚，向董事会提出辞任，这项人事变动从7月1日起生效。去年9月，他就已经辞任执行副主席和行政总裁。
这意味着，作为公司创办人之一郑裕彤的长孙，以及董事会主席郑家纯的长子，一直被视为集团的潜在接班人郑志刚全面退出了新世界发展。
展开剩余84%与此同时，新世界发展还向香港交易所提交公告，宣布已通过新的再融资定期贷款融资协议，达成香港史上规模最大的882亿港元（约142.8亿新元）贷款再融资协议，包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为2028年6月30日。
这无疑让资金吃紧的新世界发展获得了一丝喘息空间——新世界发展的2025年夏季，充斥着资金链紧绷的警报声。6月初，这家香港四大地产商之一的企业突然宣布，将延期支付四只永续债共计7720万美元利息。市场反应迅速而残酷：股价单日暴跌超10%，多只永续债价格断崖式下跌。
目前，新世界发展是中国香港负债最重的开发商之一，截至去年底总负债达2109亿港元。财务数据显示，截至2025年中报，新世界发展现金及现金等价物218.58亿港元，但短期债务高达322.25亿港元，流动负债达到惊人的808.71亿港元。换言之，新世界发展的资金链随时有断链的可能。
如今，随着郑志刚的黯然离场，好奇的投资者不禁要问，这位曾经力推新世界百货上市，又曾打造文化与商业结合的K11而走红的商业精英，怎么就没实现“美丽新世界”？总算能喘口气的新世界发展，未来又该如何自救？
郑志刚的开局非常亮眼。2007年3月，他出任新世界发展执行董事，这一任命被解读为郑裕彤家族第三代接班的信号。同年7月，新世界百货在港交所挂牌。2008财年，新世界百货营收增长42.3%至14.89亿港元，经营利润增长68%至5.89亿港元，此后连续五年被选入“福布斯亚洲200强优秀中小企业”。
在第一份商业考卷得到骄人的成绩后，2008年初，郑志刚萌生将艺术中心与购物中心结合起来的想法——综合博物馆与零售、艺术与商业概念的K11品牌由此诞生，K表示Kingdom（疆土），11则是K在字母表的排位。
2009年12月，号称“全球首个艺术购物馆”的K11在香港尖沙咀开业，率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合，长期展示郑志刚收藏的十三件价值2000万港元的艺术品。K11汇聚全球潮流品牌，65%为旗舰店，且为首次进驻香港。
一炮而红。开业第一年，K11就实现盈利，收入比整改前翻了3倍。2014年上海K11莫奈特展曾创造三个月吸引35万人的盛况。这也让K11和郑志刚的知名度直线上升，但或许也因此郑志刚的野心也迅速膨胀。
从2017年开始，K11就进入了迅猛扩张期。彼时，一座K11的项目成本，大概在50亿港元。而郑志刚竟然一下子把K11从原来的4座，迅速扩张到了34座。
不幸的是，当内地消费者对高端商业的热情未能如预期般持续，K11从“打卡圣地”沦为财务负担——这些商场，在开业之后，很多都没有复刻第一座K11的成功。2023年内地的K11出租率均值只有78%，深圳的K11开业首年，更是创造了超过2亿的亏损。
郑志刚的激进不仅体现在K11。2017年掌舵新世界发展后，他彻底颠覆了香港房企“重资产、低负债”的传统。2019年，他豪掷约百亿在杭州拿地，刷新当地商用地交易纪录；2022年底内地房企集体暴雷时，他仍携百亿资金逆势抄底。这些决策如今看来代价沉重——2021年以200亿港元拿下的广东旧改项目，估值已缩水30%。
负债结构揭示激进扩张的代价。在郑志刚任期内，新世界负债率从30%飙升至57.5%，若计入永续债，综合负债率超80%。2024财年，新世界发展净亏损194.62亿港元，为20年来首次亏损。
公允地讲，郑志刚在K11上还是可圈可点的，唯一的问题就是战略方向问题。大背景是，2019年中国内地房地产市场进入深度调整期，国内部分知名房地产公司出现了严重的债务问题，房价也处于下滑趋势。此时，无论是否是K11还是什么花样的房地产战术，在大环境下不值一提。这就可以理解，为何在早期K11能够红得发紫，而10年后就会一亏再亏。
某种层面上来说，郑志刚确实有错，但在地产深度调整期逆势而为，整个新世界发展集团层面为何没有其他声音？这也有点说不过去。
当然，现在摆在桌面上的问题是如何自救？
2024年11月，黄少媚接任郑志刚为行政总裁，她很快祭出“七招减债”计划：出售发展项目、变卖非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和积极财务管理。
同时，为提振市场信心，郑氏家族成员及高管自掏腰包斥资超6000万港元购买自家楼盘。今年1月，黄少媚本人更以5488万港元购入新世界旗下北角皇都豪宅。
黄少媚7板斧也是无奈之举。毕竟，2025财年需回笼260亿港元资金，出售核心或非核心资产，应对今年超300亿港元的债务到期高峰。黄少媚表示：“总体战略上，我们会一如既往地维持优质的品牌定位。未来，我们在香港和内地都将陆续推出物业发展项目。如香港有粉岭马适路、九龙塘玫瑰街等项目，即将在3月动工。此外，我们也会积极参与北部都会区的发展。在内地，我们有深圳西丽、龙岗以及杭州二期项目，还有上海淮海中路等项目。”
但地产调整还未结束，市场信心重建更为艰难。黄少媚继续深耕房地产领域，也未能让人眼前一亮。而且，新世界发展尽管完成再融资，只是头顶的雷暂时被移开，还未被真正拆除。未来，一旦地产业务若信誉崩塌，可能连带影响其包括金融旗舰业务在内的其他业务。请系好安全带！
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